Modelo preditivo para avaliação imobiliária

Conhecer o valor de mercado de imóveis é essencial na tomada de decisões por construtores, engenheiros, consumidores e múltiplos agentes associados ao mercado imobiliário. Diante das dificuldades e da necessidade de encontrar o valor de maneira rápida e assertiva, este trabalho propõe um modelo preditivo para estimar valores de mercado de imóveis. Exploram-se por meio de uma pesquisa bibliográfica possibilidades e conexões entre o mercado imobiliário (engenharia de avaliações, preços hedônicos, economia urbana) e ciência de dados (conceitos, regressão linear múltipla, técnicas espaciais complementares). O método consiste em três etapas: organização da base de dados, desenvolvimento do modelo preditivo e estudo de caso em Caxias do Sul – RS. Os dados utilizados nesta investigação incluem transações da Caixa Econômica Federal, censo demográfico do IBGE e pontos de interesse do Google Maps API. O conjunto abrange valores de apartamentos residenciais em uma área de 47 bairros da cidade. As análises exploratórias incluem valores médios por m2, caracterização de variáveis, análises de correlação e gráficos de dispersão. O modelo preditivo é elaborado utilizando a técnica da regressão linear múltipla para determinar os preços hedônicos, obtendo um coeficiente R2 = 0,82. Verifica-se a presença de autocorrelação espacial nos resíduos da regressão. Incluem-se proxies espaciais que diferenciam localizações geográficas, obtendo um coeficiente R2 = 0,87. O estudo de caso na cidade de Caxias do Sul – RS inclui três componentes. A influência da localização é um mapa de calor mostrando a valorização imobiliária no território. A simulação de valores demonstra o funcionamento do modelo preditivo. A análise de aspectos urbanísticos verifica os indicadores de complexidade urbana e segregação espacial e seus impactos sobre a valorização imobiliária do território. Conclui-se que os modelos preditivos associados ao mercado imobiliário proporcionam novas perspectivas a problemas tradicionais, oferecendo inúmeras respostas aos agentes interessados em imóveis.

Palavras-chave: avaliações imobiliárias; ciência de dados, economia urbana.